“Tenho uma área arrendada e recebo em sacas. Com a Reforma Tributária, vou pagar mais imposto?”
Essa é uma pergunta que tenho recebido bastante de produtores e proprietários rurais nos últimos meses. E a preocupação faz sentido.
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O arrendamento é uma realidade muito comum no campo. Em muitos casos, o proprietário combina o pagamento em sacas por hectare, firma um contrato por vários anos e já sabe, mais ou menos, quanto aquela área lhe proporciona de renda.
Mas a Reforma Tributária colocou um novo elemento nessa conta. Dependendo da situação do proprietário, além da tributação sobre a renda que já existe hoje, o arrendamento poderá também entrar na sistemática do IBS e da CBS.
Isso não significa que todo proprietário que arrenda uma fazenda passará automaticamente a pagar os novos tributos.
Mas significa que quem possui área arrendada precisa começar a fazer uma conta que talvez nunca tenha feito: quanto desse arrendamento efetivamente ficará no bolso depois das novas regras tributárias?
Todo proprietário que arrenda uma fazenda vai pagar os novos impostos (IBS e CBS)?
Não. A Reforma Tributária estabeleceu critérios específicos para que a pessoa física que recebe valores de locação, cessão ou arrendamento de imóveis seja considerada contribuinte do IBS e da CBS.
Entre as situações previstas está aquela em que, no ano anterior, a pessoa física tenha recebido mais de R$ 240 mil com essas operações e elas envolvam mais de três imóveis distintos, observada a atualização desse limite prevista na legislação. Também existe hipótese de enquadramento quando determinados limites de receita são ultrapassados durante o próprio ano.
Por isso, não basta olhar para um único contrato.
É preciso saber: quantos imóveis estão arrendados? Quanto o proprietário recebe por ano? Existem outros aluguéis ou arrendamentos?
É essa análise que mostrará se ele poderá ou não ser alcançado pelas novas regras.
“Mas eu já pago Imposto de Renda”
E é justamente aqui que está um dos principais pontos de atenção. A chegada do IBS e da CBS não significa que o Imposto de Renda sobre o arrendamento simplesmente deixará de existir. Estamos falando de tributos diferentes.
Assim, para quem estiver enquadrado nas novas regras, poderá surgir uma nova cobrança de imposto que precisa entrar na conta da lucratividade daquele contrato.
A legislação prevê tratamento específico para o setor imobiliário, com redução das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis ao arrendamento. Ainda assim, haverá um impacto que precisa ser calculado.
Uma coisa é dizer:
“Minha terra está arrendada por 15 sacas de soja por hectare.”
Outra é perguntar:
“Depois dos impostos, quanto dessas 15 sacas realmente fica comigo?”
E quem recebe em sacas?
Aqui o cuidado deve ser ainda maior. É muito comum no campo o arrendamento ser fixado em sacas de soja por hectare. O proprietário recebe o produto como pagamento e, posteriormente, vende essas sacas para transformar o arrendamento em dinheiro. Com a Reforma Tributária, essa forma de pagamento merece ser revista com atenção, porque podem existir dois momentos diferentes com efeitos tributários.
O primeiro ocorre quando o proprietário recebe as sacas em pagamento pelo uso da terra. O segundo pode surgir quando essas mesmas sacas são posteriormente comercializadas. Ou seja: o proprietário não deve olhar apenas para a tributação do arrendamento. Precisa analisar também o efeito tributário da venda do produto que recebeu.
É justamente por isso que pode ser interessante comparar essa estrutura com o recebimento do arrendamento diretamente em dinheiro.
Se, em vez de receber as sacas para depois vendê-las, o proprietário receber o valor do arrendamento em dinheiro, elimina-se a necessidade dessa posterior comercialização do produto por ele. Isso pode simplificar a operação e, dependendo do caso, produzir um resultado tributário diferente.
Mas não existe uma resposta única. Antes de renovar o contrato, vale colocar os dois cenários na ponta do lápis: receber o arrendamento em sacas e depois vender o produto ou receber o arrendamento diretamente em dinheiro?
Qual será a tributação em cada situação? Qual será o resultado líquido? Qual modelo é mais simples e adequado à realidade daquele proprietário?
Com a Reforma Tributária, até uma prática tradicional do campo, receber o arrendamento em sacas merece ser reavaliada. Às vezes, a discussão não será apenas sobre quantas sacas receber por hectare, mas sobre qual é a melhor forma de receber por elas.
E o contrato, quem vai pagar essa conta?
Esse é outro ponto que merece atenção. Imagine um contrato de arrendamento firmado por cinco, sete ou dez anos. Quando proprietário e arrendatário negociaram o preço, a realidade tributária era outra.
Se houver um novo custo tributário sobre aquela operação, quem ficará responsável por ele?
O proprietário poderá repassar esse valor? O arrendatário terá obrigação de suportá-lo? O preço contratado já considera os tributos? Existe alguma cláusula tratando de mudanças na legislação?
Muitos contratos rurais não respondem claramente a essas perguntas. Por isso, quem possui contrato que continuará produzindo efeitos nos próximos anos ou está prestes a renovar um arrendamento deve aproveitar este momento para revisá-lo. Não necessariamente para mudar o contrato, mas para saber exatamente qual será o impacto da Reforma sobre aquilo que já foi combinado.
Então é melhor trocar o arrendamento por parceria?
Não. Arrendamento e parceria rural são contratos diferentes e com efeitos totalmente diversos. De forma simples, no arrendamento o proprietário cede o uso da terra mediante uma retribuição previamente estabelecida. Na parceria, existe compartilhamento dos riscos e dos resultados da atividade.
Por isso, não adianta simplesmente pegar um contrato de arrendamento, trocar o título para “parceria rural” e continuar fazendo exatamente a mesma coisa.
O contrato precisa retratar o que realmente acontece na propriedade. A Reforma pode tornar interessante comparar diferentes formas de exploração da terra, mas essa decisão precisa considerar a realidade da operação, os riscos assumidos pelas partes e o resultado econômico e tributário de cada alternativa.
Antes de renovar, faça a conta
A Reforma Tributária não significa que o arrendamento rural deixou de ser uma boa alternativa. Também não significa que todo proprietário rural passará a pagar IBS e CBS sobre aquilo que recebe. Mas quem possui área arrendada precisa começar a analisar seus contratos com uma nova pergunta: quanto desse arrendamento realmente ficará comigo?
Antes de assinar ou renovar um contrato por vários anos, vale levantar a receita dos arrendamentos, verificar o enquadramento nas novas regras, calcular a tributação e analisar se o valor negociado continuará fazendo sentido. No campo, o produtor já sabe que faturamento não é lucro. Com o arrendamento, a lógica é a mesma.
Mais importante do que saber quantas sacas estão previstas no contrato é saber quantas delas efetivamente ficarão no bolso depois dos impostos.
